Le 12/01/2021
Les risques de loyers impayés existent lorsque vous louez un logement. Après relance, mise en demeure, résiliation de bail, expulsion ... quelles sont les démarches à effectuer si le locataire ne règle plus son loyer ?
Si ce n'est pas possible de trouver une solution à l'amiable avec votre locataire, vous pouvez entreprendre les démarches ci-dessous :
Le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception au locataire. Il doit contacter la personne qui s'est portée caution si un garant est existant ou à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale. Il peut aussi s'adresser à son assureur s'il a souscrit une assurance qui garantit les impayés de loyer. Il est obligé de prévenir la CAF si le locataire bénéficie d'une aide pour qu'elle démarre une procédure pour impayé de loyer.
Le propriétaire peut demander à un huissier de saisir les sommes dues par le locataire directement sur son compte bancaire ou directement d'établir une saisie sur ses rémunérations.
La procédure de résiliation d'un bail de location dépend de la présence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat. Cette clause, qui est présente dans la plupart des contrats de location, prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Le propriétaire doit contacter son huissier qui doit envoyer au locataire et au garant un commandement de payer en indiquant les sommes à régler. Le locataire dispose de deux mois pour régler ces dettes et les frais d'huissier. S'il a payé les sommes dues, il peut rester dans le bien. Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance et lui demander de constater la résiliation du bail afin de procéder à l'expulsion. Le juge peut dans certains cas accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire si celui-ci est en capacité de régler sa dette locative.
Aucune expulsion ne peut intervenir durant la trêve hivernale qui a lieu du 1er novembre au 31 mars sauf si une solution de relogement est proposé.
Si le bail ne présente pas de clause résolutoire alors on parle de résiliation judiciaire. Dans ce cas, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Avant de l'assigner en justice, il a le droit de lui envoyer une mise en demeure. C'est au tribunal d'instance de juger la faute du locataire et si nécessaire de justifier la résiliation du bail et l'expulsion. Le juge peut décider d'accorder des délais de paiement ou de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion. Dans ce cas, le locataire a deux mois pour quitter le logement.
La procédure d'expulsion doit être effectuée par un huissier. L'huissier peut annoncer sa visite mais ce n'est pas une obligation. Il doit se présenter les jours ouvrables entre 6h et 21h.
Depuis la loi Alur, les locataires modestes de plus de 65 ans sont protégés par la loi. De ce fait, un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire protégé comme il le veut sauf si une solution de relogement répondant à ses besoins est proposée.
Quelles sont les conditions pour que locataire soit protégé ?
Attention, la protection du locataire a des limites : si le locataire protégé ne s'acquitte plus de son loyer, le propriétaire peut agir en justice contre lui pour faire casser le bail et obtenir son expulsion.
Crédit photo libre de droit Pixabay @472301
Le 05/08/2020
Si vous étiez engagé à le louer dans un premier temps pendant 6 ou 9 ans, alors il est possible de prolonger la durée de location et donc par extension la réduction d'impôt qui va avec.
Cela signifie que si vous vous êtes engagés pour 6 ans initialement, vous pouvez renouveler votre engagement ainsi que les avantages fiscaux pour une période de 3 ans, renouvelable à nouveau 3 ans par la suite, ce qui porte l'engagement maximal à 12 ans.
Oui, vous êtes gagnant ! En louant votre logement neuf via la loi Pinel, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12% pour 6 ans d'engagement; 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
La seule différence c'est lorsque vous choisissez de vous engager sur les périodes plus courtes et d'ensuite prolonger votre mise en location, c'est que votre réduction d'impôts bascule d'un pourcentage à l'autre sur la nouvelle période.
Par exemple, vous choisissez de louer votre logement neuf pendant 6 ans, alors vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12% sur cette période. Ensuite, vous décidez de continuer pour 3 ans, cette réduction d'impôt passera à 18% sur ces trois années supplémentaires et si vous décidez à nouveau de repartir pour trois ans, alors votre réduction d'impôts passer alors à 21% sur ces trois années.
Si vous êtes arrivé à terme de votre engagement locatif et que vous désirez le prolonger pour continuer à bénéficier de vos avantages fiscaux, sachez que c'est très simple. Il vous suffit de continuer à déclarer vos revenus locatifs via le formulaire 2042C lors de votre déclaration d'impôts de votre septième ou neuvième année de location de votre bien.
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Le 05/06/2020
Que vous louez un appartement, une maison, vide ou meublé(e) ? Des règles sont définies en ce qui concerne le préavis de résiliation.
Tout savoir sur le préavis
Dans certains cas, la durée du bail prévue initialement à 3 mois peut être réduite 1 mois, dans quels cas ?
Votre locataire quitte votre logement et ne souhaite pas assurer les visites pour que le bien soit reloué.
Est-il obligé d'accepter les visites ?Le locataire n'est pas obligé de recevoir le propriétaire ou un agent immobilier sans son consentement. Il est conseillé de prévenir vos locataires dès leurs entrées dans votre logement et de le signifier les droits de visite dans le bail.
A savoir, les visites sont limitées à 2h par jour maximum et elles ne peuvent avoir lieu le dimanche et les jours fériés.
Le préavis initialement prévu à 3 mois peut être réduit à 1 mois en cas de mutation.
Si le propriétaire peut effectuer des travaux en cours de bail, il doit cependant respecter certaines règles que nous allons voir ensemble.
Quels sont les travaux qu'il peut réaliser ?Il a le droit de réaliser certains travaux sans que le locataire s'y oppose si l'intervention a pour but :
Quelle procédure le propriétaire doit-il suivre ?Il doit :
Le 03/04/2020
Le locataire a pour obligation, comme convenu dans le bail, de s'acquitter du loyer et des charges locatives. En cas de refus de paiement ou de manquement à la date limite, le locataire peut voir son bail résilié, voire même être assigné en justice par le propriétaire.
Le locataire est dans l'obligation d'effectuer les réparations locatives nécessaires (les réparations locatives sont obligatoires si elles ne sont pas dues à la vétusté, à une malfaçon, ou à un cas de force majeur.) Le locataire doit réparer les dégradations faites par lui-même qu'elles soient « accidentelles » ou « volontaires ».
L'entretien des parties intérieures doit être régulier dans logement du locataire.
(Comme par exemple : Nettoyage des grilles de ventilation, entretien des joints d'étanchéité des douches, nettoyage des équipements prévus au bail…)
Le locataire doit être attentif à la propreté des murs, cloisons et plafonds du logement.
Le locataire est dans l'obligation de laisser le propriétaire exécuter dans son logement des travaux tels que l'amélioration des parties communes (accès au jardin collectif…) ou privatives (changement de douche…).
Les conditions pour que le locataire s'oppose aux travaux, sont les suivantes :
Si le locataire souhaite effectuer de gros travaux de transformation dans l'appartement, il est dans l'obligation de formuler une demande auprès de son propriétaire pour obtenir un accord écrit de celui-ci.
Lors du départ du locataire, le propriétaire à la possibilité de conserver les transformations (sans indemnisation) ou de demander au locataire une remise à l'état initial.
Le locataire doit, durant la durée du bail et chaque année, remettre au propriétaire une attestation justifiant d'une assurance multirisque-habitation concernant le logement loué.
Le locataire est dans l'obligation d'autoriser les visites durant la période du préavis. Les visites doivent être effectuées les jours ouvrables et elles ne peuvent pas dépasser deux heures par jour.
En cas de non-respect des obligations par le locataire, le bail peut être résilié unilatéralement par le propriétaire.
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