Les Actualités de la location immobilière

Quand vous louez un bien, le locataire doit régler certaines charges.

Celles-ci dépendent si le bien loué est vide ou meublé.

Dans le cadre d'un bien non meublé, le locataire doit régler les charges au réel, c'est-à-dire en fonction des dépenses réglées par le propriétaire comme par exemple la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Le paiement des charges dans ce cas peut s'effectuer de deux manières :

• Régler les charges au réel,
• Régler des avances ce qu'on appelle des provisions et une régularisation annuelle est effectuée en fonction des montants réellement payés par le propriétaire.

Dans le cadre d'un logement meublé, le propriétaire peut facturer le paiement des charges sous forme de forfait. 

Crédit photo libre de droit : Unsplash @centelm

Faut-il transmettre des informations au locataire ?

Oui, si vous désirez louer votre bien immobilier et qu'il est situé dans une zone concernée par un plan d'exposition au bruit, vous devez communiquer au locataire un document d'information sur le bruit.

Quel document fournir au locataire ?

Si le bien à louer est situé dans une zone de bruit exposé au bruit des aérodromes, le propriétaire doit dans ce cas effectuer un dossier de diagnostic informant le locataire.

Que doit comporter ce document à remettre au locataire ?

Il doit comprendre les informations ci-dessous :

• Indiquer la zone de bruit
• L'adresse du service d'information en ligne qui permet de consulter le plan d'exposition au bruit.
• Mentionner la possibilité de consulter ce plan à la mairie de la commune où est situé le bien.

Cette obligation est applicable depuis 1er juin 2020.

Si le bien est situé sur deux zones, que faire ?

Si le bien est situé sur deux zones, il faut mentionner la zone de bruit la plus importante.

Quelles sont les conséquences pour le propriétaire en cas de non-respect ?

Dans le cadre de la location et en cas de non-respect de cette obligation, aucune règlementation prévoit une sanction. Cependant, le locataire pourra demander des dommages et intérêts en cas de préjudice ou même demander la résiliation de son contrat de location.

Que doit faire le propriétaire en cas de remise de ce document au locataire ? Le propriétaire doit conserver une copie du document remis au locataire, daté et visé par le locataire afin qu'il puisse prouver la remise de ce document lors de la signature du contrat de location.

Crédit photo libre de droit : Pixabay @cocoparisienne

Les risques de loyers impayés existent lorsque vous louez un logement. Après relance, mise en demeure, résiliation de bail, expulsion ... quelles sont les démarches à effectuer si le locataire ne règle plus son loyer ?

Si ce n'est pas possible de trouver une solution à l'amiable avec votre locataire, vous pouvez entreprendre les démarches ci-dessous :

• Envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception au locataire,
• Contacter son assureur pour savoir s'il a souscrit une assurance loyer impayé, au garant, ou à Action Logement s'il a souscrit une garantie Visale,
• Signaler les impayés de loyer à la CAF s'il bénéficie d'une aide au logement,
• Transmettre par huissier un commandement de payer au locataire,
• Mettre en place la résiliation du bail et l'expulsion du locataire s'il ne paye pas les sommes dues dans les délais.

Le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception au locataire. Il doit contacter la personne qui s'est portée caution si un garant est existant ou à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale. Il peut aussi s'adresser à son assureur s'il a souscrit une assurance qui garantit les impayés de loyer. Il est obligé de prévenir la CAF si le locataire bénéficie d'une aide pour qu'elle démarre une procédure pour impayé de loyer.

Le propriétaire peut demander à un huissier de saisir les sommes dues par le locataire directement sur son compte bancaire ou directement d'établir une saisie sur ses rémunérations.

La procédure de résiliation d'un bail de location dépend de la présence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat. Cette clause, qui est présente dans la plupart des contrats de location, prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Le propriétaire doit contacter son huissier qui doit envoyer au locataire et au garant un commandement de payer en indiquant les sommes à régler. Le locataire dispose de deux mois pour régler ces dettes et les frais d'huissier. S'il a payé les sommes dues, il peut rester dans le bien. Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance et lui demander de constater la résiliation du bail afin de procéder à l'expulsion. Le juge peut dans certains cas accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire si celui-ci est en capacité de régler sa dette locative.

Aucune expulsion ne peut intervenir durant la trêve hivernale qui a lieu du 1er novembre au 31 mars sauf si une solution de relogement est proposé.

Résiliation judiciaire d'un bail de location

Si le bail ne présente pas de clause résolutoire alors on parle de résiliation judiciaire. Dans ce cas, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Avant de l'assigner en justice, il a le droit de lui envoyer une mise en demeure. C'est au tribunal d'instance de juger la faute du locataire et si nécessaire de justifier la résiliation du bail et l'expulsion. Le juge peut décider d'accorder des délais de paiement ou de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion. Dans ce cas, le locataire a deux mois pour quitter le logement.

La procédure d'expulsion doit être effectuée par un huissier. L'huissier peut annoncer sa visite mais ce n'est pas une obligation. Il doit se présenter les jours ouvrables entre 6h et 21h.

• Si le locataire veut bien quitter les lieux alors l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il effectue l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du bien.
• Si le locataire est présent mais refuse d'ouvrir alors l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et fait appel à une autorité de police.
• Si le locataire n'est pas présent alors l'huissier doit être accompagné d'un serrurier et de la police pour entrer dans le bien. Il dresse un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et change la serrure. Il prévient le locataire qu'il ne peut plus entrer dans le bien avec une affiche présente sur la porte.

Peut-on expulser un locataire protégé ?

Depuis la loi Alur, les locataires modestes de plus de 65 ans sont protégés par la loi. De ce fait, un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire protégé comme il le veut sauf si une solution de relogement répondant à ses besoins est proposée.

Quelles sont les conditions pour que locataire soit protégé ?

• Il faut que le logement soit principal,
• Il faut que ses ressources soient inférieures au plafond pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Pour une personne seule, ce plafond s'élève à 23721€ par an en Île-de-France et à 20623€ dans les autres régions.

Attention, la protection du locataire a des limites : si le locataire protégé ne s'acquitte plus de son loyer, le propriétaire peut agir en justice contre lui pour faire casser le bail et obtenir son expulsion.

Crédit photo libre de droit Pixabay @472301

Si vous étiez engagé à le louer dans un premier temps pendant 6 ou 9 ans, alors il est possible de prolonger la durée de location et donc par extension la réduction d'impôt qui va avec.

Cela signifie que si vous vous êtes engagés pour 6 ans initialement, vous pouvez renouveler votre engagement ainsi que les avantages fiscaux pour une période de 3 ans, renouvelable à nouveau 3 ans par la suite, ce qui porte l'engagement maximal à 12 ans.

Oui, vous êtes gagnant ! En louant votre logement neuf via la loi Pinel, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12% pour 6 ans d'engagement; 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

La seule différence c'est lorsque vous choisissez de vous engager sur les périodes plus courtes et d'ensuite prolonger votre mise en location, c'est que votre réduction d'impôts bascule d'un pourcentage à l'autre sur la nouvelle période.

Par exemple, vous choisissez de louer votre logement neuf pendant 6 ans, alors vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12% sur cette période. Ensuite, vous décidez de continuer pour 3 ans, cette réduction d'impôt passera à 18% sur ces trois années supplémentaires et si vous décidez à nouveau de repartir pour trois ans, alors votre réduction d'impôts passer alors à 21% sur ces trois années.

Si vous êtes arrivé à terme de votre engagement locatif et que vous désirez le prolonger pour continuer à bénéficier de vos avantages fiscaux, sachez que c'est très simple. Il vous suffit de continuer à déclarer vos revenus locatifs via le formulaire 2042C lors de votre déclaration d'impôts de votre septième ou neuvième année de location de votre bien.

Crédit photo libre de droit : Pixabay @Free-Photos