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Une vente en viager c'est vendre un bien à un acquéreur en contrepartie d'un versement périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) qui s'accompagne généralement d'un bouquet. Un bouquet c'est une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.

Et le principe pour le vendeur est qu'il perçoit un réel complément de retraite, et peut toujours y vivre jusqu'à son décès.

Il existe 2 types de viager :

Viager libre = l'acquéreur peut emménager dans le bien ou encore le louer pour en toucher le revenu.

Viager occupé = le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais peut continuer de l'occuper jusqu'à son décès.

Le montant est fixé dans l'acte de vente et prend en considération plusieurs éléments :

• la valeur foncière du bien
• l'âge du vendeur
• le versement d'un bouquet et son montant
• le statut libre ou occupé du bien vendu en viager

A savoir qu'un bien vendu en viager connait une décote de sa valeur foncière pour compenser le fait que l'acquéreur est privé du droit d'usage et d'habitation.

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Il faut savoir que si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat, celui-ci peut être annulé par la famille ou en justice

Également il est interdit de d'acheter un bien en viager d'un propriétaire fortement malade, autrement l'entourage peut également demander la nullité du contrat.

L'acheteur n'a pas à régler la totalité du bien directement mais par rente viagère mensuellement, trimestriellement ou encore annuellement.

Le risque pour l'acquéreur : il ne peut pas savoir à l'avance combien sera versé au total pour le bien car l'espérance de vie du vendeur est un élément inconnu.

Le vendeur gagne donc un revenu à vie grâce à ce procédé. La rente viagère connait un régime fiscal avantageux, elle est soumise à l'impôt sur le revenu et bénéficie d'un abattement dont le montant varie selon l'âge du vendeur au moment du 1er versement de la rente. Cependant, le bouquet est exonéré d'impôt. Si le vendeur n'occupe pas le bien, il n'a pas à payer la taxe foncière.

Photo : Emre Can Acer sur Pexels

De nos jours, il est intéressant d'investir dans l'immobilier pour défiscaliser.

Différentes lois existent et peuvent vous permettre de simplifier vos futurs projets immobiliers mais également vous faire économiser.

C'est pourquoi elles peuvent être grandement utiles, c'est ce que nous allons aborder dans cet article.

Reconduite jusqu'en 2024 elle permet d'investir dans le neuf tout en profitant d'avantages fiscaux et d'enrichir son patrimoine. Le montant des aides peut varier en fonction de la durée de l'investissement locatif et du type de foyer. La loi Pinel propose différents pourcentages de défiscalisation en fonction de la durée de la mise en location et de la zone Pinel, 

- Un investissement locatif neuf porté sur une durée de 6 ans permet d'économiser 12% du montant de la transaction immobilière.

- Un investissement locatif neuf porté sur une durée de 9 ans permet d'économiser 18% du montant de la transaction immobilière.

- Un investissement locatif neuf porté sur une durée de 12 ans permet d'économiser 21% du montant de la transaction immobilière.

Grace à la loi Pinel, si l'on choisit les taux maximum (c'est à dire une durée de 12 ans pour 21%), il est possible de défiscaliser jusqu'à 300 000€ sur 12 ans.

La loi Censi bouvard ou LMNP (loueur meublé non professionnel) permet également d'obtenir de nombreux avantages fiscaux ainsi que la possibilité de récupérer la TVA de 20%. 

Cette loi concerne aussi le neuf. En étant en résidence meublée, elle permet d'économiser jusqu'à 11% (sur 9 ans) avec un maximum de 300 000€ soit 11% du prix HT. Il est donc possible de déduire 3 666€ par an.

Parmi ses nombreux avantages, la loi Censi Bouvard peut être reconduite sur une durée de 6 ans et permet de cumuler différents biens.

Cette loi instaurée le 4 aout 1962 par André Malraux vise à compléter la législation de la protection du patrimoine historique en France afin de permettre la restauration immobilière.

Elle bénéficie d'une réduction d'impôt en mettant le bien en location. Cependant le bien nécessite de nombreux travaux plafonnés à hauteur de 400 000€ sur 4 ans.

Elle permet de bénéficier de nombreux avantages tels que :

- La possibilité de ne pas être soumis à un plafonnement de loyer.

- Dans un logement situé dans un lieu de plan de sauvegarde du patrimoine avec une restauration complète du bien visant à une utilité publique, il est possible de déduire jusqu'à 22% d'impôt.

- Dans un logement situé dans un lieu de plan de sauvegarde du patrimoine et de mise en valeur du patrimoine il est possible de déduire jusqu'à 30% d'impôt.

Crédit photo libre de droit : Pexels par David Yu

Nous allons voir dans cet article nos conseils sans investissement afin de prendre au mieux vos différentes photos de votre logement avant la vente ou la location de celui-ci.

Nos conseils : 

• 1° Les fenêtres 

Lors de votre prise de photos, n'hésitez pas à mettre vos fenêtres dans le cadre de la photo, ça donne beaucoup plus de lumière, de contraste, de couleurs avec la fenêtre que sans. 

• 2° Les angles

Prendre la photo dans l'angle est important, pourquoi cela est important ? Tous simplement car la pièce va paraître plus grande. On va réussir à mieux comprendre la longueur et la largeur de la pièce. Votre potentiel acheteur, va mieux se rendre compte au première abord de la taille de la pièce. 

• 3° Le recul 

Lors de la prise de votre photo, prendre du recul est important, il faut prendre vraiment l'ensemble de la pièce, il ne faut pas zoomer ou prendre la photo sur un détail. Il faut montrer la pièce dans son contexte. Montrer le plus de détails possible dans la pièce.

• 4° Horizontal 

N'hésitez pas à tenir votre appareil photo horizontalement, car les photos en format vertical peuvent déformer la pièce sur la photo car très souvent quand vous prenez une photo lorsque vous êtes debout, vous prenez la photo en baissant vers le bas l'appareil photo. Tenez votre appareil photo horizontalement et droit, ceci ne déformera pas la pièce sur la photo. 

• 5°  La hauteur

Pour la prise des photos, nous vous conseillons de prendre la photo entre 1m et 1m20 environ du sol afin de ne pas être ni trop haut ni trop bas lors de la prise de la photo. Pourquoi ne pas utiliser un trépied lors de vos photos ? 

• 6° La Lumière

N'hésitez pas à prendre vos différentes photos le jour, à la lumière naturelle, car la lumière naturelle va changer beaucoup sur vos photos par rapport à la lumière des spots. 

5 CONSEILS POUR VENDRE BIEN

Crédit photo libre de droit : Pixabay @pixel2013

Découvrez quelques points essentiels pour acheter un logement neuf :

• Evaluer la capacité de paiement : il faut évaluer la capacité d'emprunt pour connaître votre budget. Dès lors que vous connaissez votre capacité d'emprunt, vous pouvez commencer à effectuer vos recherches.
• Signer un contrat de réservation : le contrat de réservation doit comporter certaines mentions obligatoires comme par exemple une description détaillée du logement, un prix prévisionnel, une date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire, une date de livraison et une annexe technique qui détaille les éléments collectifs, matériaux utilisés etc... Un dépôt de garantie va devoir être versé, il ne peut pas dépasser 5% du prix de vente si la signature du contrat est prévue dans l'année. Cependant, si le délai d'attente est compris entre 1 et 2 ans, alors cette somme ne peut pas dépasser 2%.
• Ratifier l'acte authentique de vente : la signature de l'acte de vente équivaut à un contrat de vente dans le cas d'un achat d'un logement neuf, ce qui permet de lancer la construction.
• Suivre la construction du logement : n'hésitez pas à ressortir la notice descriptive afin de vérifier que tous les éléments soient conformes.
• Être attentif à la remise des clés : lorsque la remise des clés a été effectuée, vous pouvez faire fonctionner différentes garanties si vous remarquez certaines anomalies.

Lorsque vous achetez un logement neuf, il s'agit de règles spécifiques. En fonction de l'avancée des travaux, le paiement s'effectue par échelonnement. Le montant total que vous devez doit être indiqué dans le contrat de vente ainsi que les modalités de paiement et les différentes étapes.

A la signature du contrat, vous devez verser 5% du montant du bien. Ensuite, vous réglez 90% supplémentaires au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Enfin, à la livraison, vous devez régler les 5% restants dus à condition que le logement soit conforme.

Découvrez en détail les différentes étapes de paiement

• 5% : signature du contrat.
• 35% : achèvement des fondations.
• 70% : mise hors d'eau.
• 5% : achèvement des travaux.

Vérifiez tous les éléments qui sont mentionnés dans la notice descriptive afin de vous assurer que le logement soit bien conforme. Vous pouvez faire appel à un expert afin de vous accompagner le jour de la remise des clés.

Si vous remarquez certaines anomalies, vous pouvez faire fonctionner différentes garanties :

• Vous pouvez activer la garantie de parfait achèvement si des désordres apparaissent la première année.
• Si des équipements sont défectueux hors gros oeuvres, vous êtes protégé par la garantie biennale.
• La garantie décennale vous couvre dans le cas de dommages remettant en cause la solidité de l'immeuble ou qui le rend impropre à l'habitation.

Crédit photo : Mitchell Luo sur Pexels