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Les risques de loyers impayés existent lorsque vous louez un logement. Après relance, mise en demeure, résiliation de bail, expulsion ... quelles sont les démarches à effectuer si le locataire ne règle plus son loyer ?

Si ce n'est pas possible de trouver une solution à l'amiable avec votre locataire, vous pouvez entreprendre les démarches ci-dessous :

• Envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception au locataire,
• Contacter son assureur pour savoir s'il a souscrit une assurance loyer impayé, au garant, ou à Action Logement s'il a souscrit une garantie Visale,
• Signaler les impayés de loyer à la CAF s'il bénéficie d'une aide au logement,
• Transmettre par huissier un commandement de payer au locataire,
• Mettre en place la résiliation du bail et l'expulsion du locataire s'il ne paye pas les sommes dues dans les délais.

Le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception au locataire. Il doit contacter la personne qui s'est portée caution si un garant est existant ou à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale. Il peut aussi s'adresser à son assureur s'il a souscrit une assurance qui garantit les impayés de loyer. Il est obligé de prévenir la CAF si le locataire bénéficie d'une aide pour qu'elle démarre une procédure pour impayé de loyer.

Le propriétaire peut demander à un huissier de saisir les sommes dues par le locataire directement sur son compte bancaire ou directement d'établir une saisie sur ses rémunérations.

La procédure de résiliation d'un bail de location dépend de la présence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat. Cette clause, qui est présente dans la plupart des contrats de location, prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Le propriétaire doit contacter son huissier qui doit envoyer au locataire et au garant un commandement de payer en indiquant les sommes à régler. Le locataire dispose de deux mois pour régler ces dettes et les frais d'huissier. S'il a payé les sommes dues, il peut rester dans le bien. Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance et lui demander de constater la résiliation du bail afin de procéder à l'expulsion. Le juge peut dans certains cas accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire si celui-ci est en capacité de régler sa dette locative.

Aucune expulsion ne peut intervenir durant la trêve hivernale qui a lieu du 1er novembre au 31 mars sauf si une solution de relogement est proposé.

Résiliation judiciaire d'un bail de location

Si le bail ne présente pas de clause résolutoire alors on parle de résiliation judiciaire. Dans ce cas, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Avant de l'assigner en justice, il a le droit de lui envoyer une mise en demeure. C'est au tribunal d'instance de juger la faute du locataire et si nécessaire de justifier la résiliation du bail et l'expulsion. Le juge peut décider d'accorder des délais de paiement ou de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion. Dans ce cas, le locataire a deux mois pour quitter le logement.

La procédure d'expulsion doit être effectuée par un huissier. L'huissier peut annoncer sa visite mais ce n'est pas une obligation. Il doit se présenter les jours ouvrables entre 6h et 21h.

• Si le locataire veut bien quitter les lieux alors l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il effectue l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du bien.
• Si le locataire est présent mais refuse d'ouvrir alors l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et fait appel à une autorité de police.
• Si le locataire n'est pas présent alors l'huissier doit être accompagné d'un serrurier et de la police pour entrer dans le bien. Il dresse un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et change la serrure. Il prévient le locataire qu'il ne peut plus entrer dans le bien avec une affiche présente sur la porte.

Peut-on expulser un locataire protégé ?

Depuis la loi Alur, les locataires modestes de plus de 65 ans sont protégés par la loi. De ce fait, un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire protégé comme il le veut sauf si une solution de relogement répondant à ses besoins est proposée.

Quelles sont les conditions pour que locataire soit protégé ?

• Il faut que le logement soit principal,
• Il faut que ses ressources soient inférieures au plafond pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Pour une personne seule, ce plafond s'élève à 23721€ par an en Île-de-France et à 20623€ dans les autres régions.

Attention, la protection du locataire a des limites : si le locataire protégé ne s'acquitte plus de son loyer, le propriétaire peut agir en justice contre lui pour faire casser le bail et obtenir son expulsion.

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Si un acquéreur vous a fait une offre d'achat et que vous l'avez signée, vous êtes engagé auprès de lui. 

Finalement, vous vous rendez compte que cette offre ne vous convient pas et vous désirez vous rétracter. 

Selon la loi, le contrat est passé entre les parties lorsqu'elles sont d'accord sur le bien à vendre et sur le prix. Si le vendeur contresigne l'offre d'achat, c'est qu'il est d'accord avec la proposition de l'acheteur.

Dans ces conditions, l'offre d'achat contresignée par le vendeur l'engage à vendre son bien au prix indiqué dans l'offre d'achat.

Il existe certains cas qui permettent d'annuler l'offre d'achat par le vendeur.

Ces différents cas sont définis par la jurisprudence : 

• Si une offre ne précise pas les conditions de la vente alors le vendeur n'est pas engagé. 
• Une offre d'achat peut prévoir que l'acheteur et le vendeur seront définitivement engagés qu'à la signature du compromis. 

Dans ces cas, le vendeur peut revenir sur son engagement et annuler l'offre d'achat sans risque d'être poursuivi. 

L'acheteur s'engage aussi lorsqu'il effectue une offre d'achat et lorsqu'il transmet cette dernière au vendeur. Lorsque le propriétaire accepte et signe l'offre d'achat alors les deux parties sont d'accord sur le prix et le bien vendu. De ce fait, l'acheteur ne plus revenir sur sa décision sauf si le vendeur refuse son offre ou si le vendeur fait une contre-proposition.

En savoir plus sur l'offre d'achat

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Dans quel cas ce diagnostic est-il obligatoire ?

Il est obligatoire pour la vente ou la mise en location d'un bien dont l'installation a plus de 15 ans aussi biens pour des maisons individuelles ou des appartements.

Combien de temps est-il valable ?

Il a une durée de validité de 3 ans en cas de vente et de 6 ans en cas de location.

Quel est le but de ce diagnostic ?

Il a pour but de renforcer la sécurité des occupants, en anticipant les risques de fuite, d'intoxications ou d'explosions.

Qui doit réalisé ce diagnostic ? 

Le diagnostic gaz doit être réalisé par un professionnel certifié.

Faut-il le remettre en cas de vente ?

L'état d'installation intérieure de gaz doit être intégré au dossier de diagnostic technique en cas de vente.

Qui prévenir dès la réalisation de ce diagnostic ?

Le diagnostic technique doit être remis à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente et au locataire lors de la signature du bail.

En plus de ma maison, j'ai des dépendances, ce diagnostic concerne t-il les dépendances ?

Il est obligatoire pour les installations comprises dans les dépendances des maisons individuelles.

Que faire si une anomalie est détectée ?

Dès que le professionnel certifié a établi le diagnostic, il remet un rapport au propriétaire. Il précise les anomalies décelées dans le logement. Il existe 3 degrés de gravité : A1 (risque léger, sans obligation de travaux), A2 (risque modéré, avec travaux obligatoires à réaliser) et DGI (Danger grave immédiat). Dans le dernier cas, le professionnel est obligé de couper le gar en attendant la mise à jour de l'installation. Il prévient également le distributeur de gaz qui pourra rétablir la furniture de gaz jusqu'à l'élimination des risques.

Est-ce que le propriétaire peut vendre en cas d'une installation défectueuse ?

Il peut vendre son logement quel que soit le résultat du diagnostic mais il doit obligatoirement information l'acquéreur qu'il devra effectuer des travaux.

En savoir plus sur tous les diagnostics

Vous désirez acheter un bien immobilier de façon sereine, il est essentiel de connaître tous les frais que vous devrez prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.

Avant d'acheter un bien immobilier, ancien ou neuf, et que vous soyez célibataire, en couple ou en concubinage, il est essentiel de monter votre projet immobilier et pour cela, il faudra déterminer un budget d'achat maximum.

Découvrez ci-dessous quelques conseils pour bien préparer votre projet d'achat immobilier :

• Prenez rendez-vous avec votre banque qui vous aidera à estimer votre budget d'équilibre

Pour estimer correctement votre budget, des informations essentielles sont à prendre en considération :

• Votre éventuel apport personnel,
• Un éventuel crédit,
• Les frais annexes : assurance, garanties, frais de dossier,
• Les frais de notaire,
• Les frais d'agence,
• Les frais de jouissance du bien : charges de copropriété, taxes

Pour acheter un bien immobilier, la plupart des acquéreurs passent par un crédit immobilier avec ou sans apport personnel.

Ne vous précipitez pas, pour choisir le bon emprunt, il va falloir faire jouer la concurrence entre plusieurs établissements bancaires.

Un bon emprunt, c'est à la fois :

• Des mensualités adaptées,
• Une durée d'emprunt adaptée,
• Un bon taux de crédit,
• Des frais annexes raisonnables avec des garanties de qualité.

Lorsque vous demandez un crédit à une banque, son montant et sa durée maximum sont calculés en fonction de vos revenus. Les mensualités ne doivent pas dépasser 33% de revenus mensuels.

Les frais de notaire représentent une part importante des frais d'acquisition : environ 7% à 9% selon le type de bien, son prix et le montant de l'emprunt.

Ils sont à la charge de l'acquéreur et payés en deux fois : une provision est versée au lancement des démarches et le solde doit être réglé à la signature.

Que regroupent les frais de notaire ?

• Les impôts et taxes destinés à l'Etat (droits d'enregistrement, frais d'hypothèque et de cautionnement, tva et taxe de publicité foncière),
• Les honoraires du mandataire,
• Les frais divers du notaire,
• Les frais liés à l'éventuel non réalisation de la vente.

Taxe foncière : à la charge du propriétaire au 1er janvierLe propriétaire du bien est redevable de la taxe foncière à partir du 1er janvier de l'année. Si la vente a lieu au cours de l'année : lors de la signature de l'acte définitif de vente et si vous parvenez à vous mettre d'accord, le vendeur peut vous demander de partager avec lui le montant de ces taxes au prorata du temps passé.

Taxe d'habitation : à la charge de l'occupant au 1er janvier La taxe d'habitation est due par l'occupant du logement au 1er janvier de l'année.

La taxe d'habitation peut être due :

• Par le propriétaire occupant,
• Par un locataire,
• Par un occupant à titre gratuit.

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